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前期物業(yè)服務(wù)公司收取“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”的風(fēng)險(xiǎn)防范

關(guān)聯(lián)律師：發(fā)布時(shí)間：2024-08-20

隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民對生活品質(zhì)要求的提高，物業(yè)服務(wù)公司所提供的物業(yè)服務(wù)也與時(shí)俱進(jìn)，對于超出基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容的部分，物業(yè)服務(wù)公司可能會(huì)向業(yè)主收取“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”。

而其中，由于前期物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主、業(yè)委會(huì)矛盾一般較為突出，前期物業(yè)服務(wù)公司收取“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”則尤其應(yīng)當(dāng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

本文將以《民法典》相關(guān)規(guī)定以及深圳市目前適用的規(guī)定為前提，并結(jié)合2個(gè)案例，闡述前期物業(yè)服務(wù)公司收取“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”的風(fēng)險(xiǎn)防范。

一、相關(guān)規(guī)定

《民法典》第153條

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

《民法典》第496條

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

《民法典》第497條

有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

《民法典》第506條

合同中的下列免責(zé)條款無效：

（一）造成對方人身損害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（2024修訂）第52條第1款

前期物業(yè)服務(wù)合同期間，住宅物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

《深圳市政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單(截止時(shí)間為2023年10月31日)》

高層物業(yè)：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物業(yè)服務(wù)如提供“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”中最高等級未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和深度，服務(wù)收費(fèi)確需突破最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)單位（或開發(fā)商）與業(yè)主通過書面協(xié)議方式約定。

二、兩個(gè)案例

案例1 行政處罰案

案情簡介：

某市場監(jiān)督管理局于2022年接舉報(bào)反映，位于深圳市的A小區(qū)收取的物業(yè)管理費(fèi)為6.8元/平方，涉嫌超過了政府指導(dǎo)價(jià)最高限價(jià)。經(jīng)調(diào)查，A小區(qū)為高層住宅小區(qū)，于2022年1月入伙，截至舉報(bào)反映之時(shí)沒有召開過業(yè)主大會(huì)，未成立業(yè)主委員會(huì)，屬于前期物業(yè)管理階段。自2022年1月起，前期物業(yè)服務(wù)公司按6.8元/平方向住宅業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。調(diào)查期間，前期物業(yè)服務(wù)公司表示物業(yè)服務(wù)費(fèi)6.8元/平方米是由兩部分組成：物業(yè)管理費(fèi)3.9元/平方米和增值服務(wù)費(fèi)2.9元/平方米。但《A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》僅約定住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)（按建筑面積計(jì)收）是每月每平方米6.8元，無論是《A小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》還是《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》等相關(guān)協(xié)議（合同）中，都沒有明確體現(xiàn)6.8元/平方米是由3.9元/平方米和2.9元/平方米組成的條款或內(nèi)容，也沒有對所謂2.9元/平方米增值服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容予以明確約定條款或內(nèi)容。

市場監(jiān)督管理局觀點(diǎn)：

前期物業(yè)服務(wù)公司所稱的增值服務(wù)費(fèi)和服務(wù)內(nèi)容在與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中并未有明確約定，其有在客戶服務(wù)中心上墻公示的說法并無相關(guān)證據(jù)支撐，且在案件調(diào)查終結(jié)之前，當(dāng)事人與業(yè)主亦沒有就案涉費(fèi)用簽訂補(bǔ)充協(xié)議，無法有效證明案涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)過業(yè)主同意。

處罰依據(jù)：

《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條、第十六條和《行政處罰法》第三十二條第（一）項(xiàng)的規(guī)定。

處罰結(jié)果：

責(zé)令前期物業(yè)服務(wù)公司改正，罰款20萬元。

案例2 物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案情簡介：

案外人甲房地產(chǎn)開發(fā)商與原告乙物業(yè)服務(wù)公司簽訂《B花園前期物業(yè)服務(wù)合同》載明：案外人甲房地產(chǎn)開發(fā)商委托原告乙物業(yè)服務(wù)公司就B花園住宅項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)；住宅按每月每平方米3.9元收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，于物業(yè)交付日起按月計(jì)收，每月15日前交納。雙方另簽訂《B花園前期物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議》載明：原告乙物業(yè)服務(wù)公司將提供相關(guān)物業(yè)管理增值服務(wù)，增值服務(wù)費(fèi)為1.9元/月/平方米，業(yè)主按其擁有的建筑面積交納，原告乙物業(yè)服務(wù)公司將和物業(yè)管理費(fèi)同時(shí)收取。案外人甲房地產(chǎn)開發(fā)商與與被告丙某簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，第二十條載明：由賣方案外人甲房地產(chǎn)開發(fā)商聘請?jiān)嬉椅飿I(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理費(fèi)由買方被告丙某按每月每平方米5.8元交納。原告乙物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為被告丙某無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金，起訴至法院。截至開庭時(shí)，B花園未成立業(yè)主委員會(huì)。

法院觀點(diǎn)：

《B花園前期物業(yè)服務(wù)合同》載明物業(yè)服務(wù)費(fèi)為3.9元/月/平方米，補(bǔ)充協(xié)議載明增值服務(wù)費(fèi)為1.9元/月/平方米，在被告丙某購買房產(chǎn)時(shí)，《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》已載明物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為5.8元/月/平方米，根據(jù)原告乙物業(yè)服務(wù)公司提供的繳費(fèi)記錄，被告丙某也是按該標(biāo)準(zhǔn)交納，表明被告丙某已知悉并同意該標(biāo)準(zhǔn)，原告乙物業(yè)服務(wù)公司主張按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算拖欠物業(yè)管理費(fèi)，本院予以支持。

裁判依據(jù)：

《民法典》第577條、第579條。

判決結(jié)果：

一、被告丙某支付物業(yè)管理費(fèi)XX元；

二、被告丙某支付專項(xiàng)維修資金XX元。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范

通過以上規(guī)定及案例，提示前期物業(yè)服務(wù)公司在收取“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”時(shí)注意以下風(fēng)險(xiǎn)防范：

（一）注意基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)符合政府指導(dǎo)價(jià)。

（二）應(yīng)由前期物業(yè)服務(wù)公司或開發(fā)商與業(yè)主通過書面協(xié)議方式約定“物業(yè)增值服務(wù)費(fèi)”的標(biāo)準(zhǔn)及具體內(nèi)容。具體方式可以為：在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確約定、在《房地產(chǎn)買賣合同》中明確約定、在《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中具體約定。

（三）考慮到《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等文書是為重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與業(yè)主協(xié)商的，屬于格式條款，應(yīng)注意避免存在《民法典》第153條、第496條、第497條、第506條規(guī)定的不成為格式條款內(nèi)容或無效的情形。

（四）在履行方面，前期物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)切實(shí)按照約定，提供符合約定標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容的物業(yè)增值服務(wù)。

（五）注意是否需要采取備案或提請單獨(dú)定價(jià)等措施。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（2024修訂）》第52條第1款規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同期間，住宅物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。”《深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于修訂更新深圳市政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單的公告》規(guī)定：“高層物業(yè)：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物業(yè)服務(wù)如提供“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”中最高等級未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和深度，服務(wù)收費(fèi)確需突破最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中列明相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)單位（或開發(fā)商）與業(yè)主通過書面協(xié)議方式約定”。目前，對于“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)如提供指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)中最高等級未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和深度，服務(wù)收費(fèi)確需突破最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”的情形，深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)未要求物業(yè)服務(wù)公司需要采取備案或提請單獨(dú)定價(jià)等措施。但在其他存在備案、提請單獨(dú)定價(jià)要求的區(qū)域，前期物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)注意履行行政前置程序，避免引發(fā)行政責(zé)任。

LAWYER

律師介紹

葉夢蕾律師

廣東省涉外律師新銳人才、深圳市涉外律師后備人才、深圳市“遺產(chǎn)管理人”入庫律師（首批）、深圳市律師協(xié)會(huì)第十一屆合同法律專業(yè)委員會(huì)委員、深圳市市場監(jiān)督管理局合同格式條款專家評審委員會(huì)專家。

葉夢蕾律師畢業(yè)于西南政法大學(xué)，自 2014 年執(zhí)業(yè)至今，具有豐富的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)。目前就職于北京市京師（深圳）律師事務(wù)所。

業(yè)務(wù)領(lǐng)域：

企業(yè)合規(guī)、數(shù)據(jù)合規(guī)、投融資并購。

境內(nèi)及涉外民商事爭議解決（訴訟與仲裁）

跨境投資

企業(yè)合規(guī)體系構(gòu)建

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營

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基層社區(qū)治理