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2024年12月11日，國家金融管理總局北京監(jiān)管局與北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（京金發(fā)〔2024〕337號(hào)，以下簡稱“通知”），標(biāo)志著全國首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)正式啟動(dòng)。2025年4月，北京市通州區(qū)和昌平區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心同步完成“雙首單”登記。

國投泰康信托在通州區(qū)完成的案例中，70歲的田女士為其自閉癥兒子設(shè)立特殊需要信托，將名下房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)，用于提供終身居住和照護(hù)保障。外貿(mào)信托在昌平區(qū)完成的案例則展現(xiàn)了“不動(dòng)產(chǎn)+慈善”的創(chuàng)新模式，委托人將物流倉儲(chǔ)設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn)，并將50%收益用于慈善捐贈(zèng)。

北京試點(diǎn)創(chuàng)新性地建立了“三步走”流程：信托產(chǎn)品預(yù)登記→簽訂信托文件→不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。與傳統(tǒng)做法相比，這一流程實(shí)現(xiàn)了兩大突破：一是在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)”，明確信托財(cái)產(chǎn)屬性；二是允許“非交易過戶”方式完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，大幅降低設(shè)立成本。

我國不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的探索經(jīng)歷了漫長過程。2001年《信托法》第十條雖然規(guī)定了信托財(cái)產(chǎn)需要“辦理信托登記”，但缺乏具體操作規(guī)則。2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第一百零六條為不動(dòng)產(chǎn)信托登記預(yù)留了制度接口，同樣缺乏實(shí)施細(xì)則。

在缺乏明確登記制度的環(huán)境下，信托行業(yè)形成了“資金購買型”和“SPV架構(gòu)型”兩種替代模式，但都存在明顯缺陷。前者需要充足現(xiàn)金流且面臨高額稅費(fèi)；后者導(dǎo)致信托結(jié)構(gòu)復(fù)雜化，增加管理成本。

隨著居民財(cái)富積累和財(cái)富管理需求多元化，不動(dòng)產(chǎn)信托的制度缺失與社會(huì)需求之間的矛盾日益突出。中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度末，不動(dòng)產(chǎn)類信托資產(chǎn)規(guī)模接近5萬億元，但由于登記制度缺失，這些資產(chǎn)難以有效盤活。

2023年底，國務(wù)院在《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》中明確提出“探索建立不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制”，為制度破冰提供了頂層政策支持。2025年1月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)金融監(jiān)管總局《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)信托業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步要求“建立健全信托財(cái)產(chǎn)登記制度，推動(dòng)非資金信托財(cái)產(chǎn)登記落地”。在這些政策指引下，北京市迅速響應(yīng)，于2024年12月11日由金融監(jiān)管局和市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合印發(fā)《通知》，在全國率先打通了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記路徑，為長達(dá)二十余年的制度探索畫上了階段性句號(hào)。

北京試點(diǎn)案例生動(dòng)展示了不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度在服務(wù)民生方面的多元價(jià)值，其應(yīng)用場景已遠(yuǎn)超傳統(tǒng)認(rèn)知中的高凈值人群財(cái)富管理范疇，呈現(xiàn)出顯著的“普惠化”特征。通過對(duì)試點(diǎn)案例的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)信托登記正在多個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮獨(dú)特作用，為解決社會(huì)痛點(diǎn)問題提供了創(chuàng)新性金融工具。

特殊需求群體保障構(gòu)成了最迫切的應(yīng)用場景。全國首例不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例中的田女士家庭情況具有代表性：自閉癥患者成年后面臨著父母年老離世后的生活保障問題，傳統(tǒng)繼承方式存在諸多風(fēng)險(xiǎn)——作為限制民事行為能力人的子女難以有效管理繼承的房產(chǎn)，可能導(dǎo)致資產(chǎn)貶值或被不當(dāng)處置；而直接由監(jiān)護(hù)人管理又容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)和家庭糾紛。不動(dòng)產(chǎn)信托通過“財(cái)產(chǎn)隔離”機(jī)制完美解決了這一困境：房產(chǎn)在法律上歸屬于信托計(jì)劃而非受益人個(gè)人，由專業(yè)機(jī)構(gòu)按信托合同約定進(jìn)行管理，既可保障患者的居住需求，又能在必要時(shí)通過處置資產(chǎn)獲取照護(hù)資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)我國特殊需要人群超過2000萬，不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的建立為這些家庭提供了“剛需”解決方案，將社會(huì)弱勢(shì)群體的保障水平提升到了新高度。

在養(yǎng)老金融領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)信托登記開啟了“以房養(yǎng)老”的新模式。與傳統(tǒng)住房反向抵押相比，信托架構(gòu)具有明顯優(yōu)勢(shì)：老年人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托后可以保留居住權(quán)，信托公司則通過專業(yè)運(yùn)營(如出租閑置部分)產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流用于支付養(yǎng)老費(fèi)用，避免了“倒按揭”模式中老年人可能面臨的“錢房兩空”風(fēng)險(xiǎn)。更為靈活的是，信托合同可以根據(jù)委托人需求定制多樣化條款，比如“生前保留居住權(quán)，逝后租金供養(yǎng)老伴”，或者設(shè)置階段性分配方案以適應(yīng)不同健康狀態(tài)下的資金需求。北京試點(diǎn)表明，這種模式特別適合無子女或子女不在身邊的“孤老”家庭，能夠有效化解老齡化社會(huì)中的養(yǎng)老資源短缺問題。隨著我國60歲以上人口預(yù)計(jì)在2035年達(dá)到4億，不動(dòng)產(chǎn)信托有望成為養(yǎng)老金融基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。

慈善事業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)信托登記的又一重要應(yīng)用維度。外貿(mào)信托在昌平區(qū)完成的案例中，委托人將物流倉儲(chǔ)設(shè)施登記為信托財(cái)產(chǎn)，并將50%收益定向用于慈善捐贈(zèng)，創(chuàng)造了“商業(yè)資產(chǎn)+慈善”的創(chuàng)新模式。這種架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)在于：一方面，不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)可以持續(xù)產(chǎn)生收益，為慈善活動(dòng)提供長期資金支持，避免了單次捐贈(zèng)的資金消耗問題；另一方面，信托的風(fēng)險(xiǎn)隔離功能可以確保慈善資產(chǎn)不受委托人其他債務(wù)或糾紛的影響，保障慈善目的的最終實(shí)現(xiàn)。隨著社會(huì)財(cái)富積累和公益意識(shí)增強(qiáng)，此類“不動(dòng)產(chǎn)慈善信托”有望吸引更多社會(huì)資本參與公益事業(yè)，形成“資產(chǎn)增值→慈善反哺”的良性循環(huán)。

在家族財(cái)富傳承方面，不動(dòng)產(chǎn)信托登記解決了傳統(tǒng)方式的固有缺陷。中國家庭財(cái)富高度集中于房產(chǎn)，但房產(chǎn)繼承面臨程序繁瑣、稅費(fèi)高、分割困難等問題，尤其對(duì)于祖宅、商業(yè)地產(chǎn)等具有特殊價(jià)值的資產(chǎn)，簡單的產(chǎn)權(quán)分割可能破壞其整體價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)信托通過靈活的條款設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)“定向傳承”：委托人可約定多代傳承方案，設(shè)置激勵(lì)約束機(jī)制(如學(xué)業(yè)成就、婚姻穩(wěn)定等條件)，甚至將家族精神融入信托條款，使物質(zhì)財(cái)富轉(zhuǎn)化為家族文化傳承的載體。不動(dòng)產(chǎn)信托的推廣將極大豐富了財(cái)富管理與傳承的工具箱，幫助家庭規(guī)避“繼承風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、婚姻風(fēng)險(xiǎn)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，對(duì)維護(hù)家族和諧與社會(huì)穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)意義。

從更宏觀視角看，不動(dòng)產(chǎn)信托登記還為城市更新和保障房建設(shè)等公共領(lǐng)域提供了創(chuàng)新融資工具。試點(diǎn)案例表明，信托架構(gòu)能夠吸引社會(huì)資本參與存量資產(chǎn)盤活，如通州某廢棄工廠通過信托改造為文創(chuàng)園區(qū)，收益分層用于貸款償還(40%)、投資者分紅(30%)和公益空間預(yù)留(10%)，形成了“資產(chǎn)增值→反哺基建”的良性循環(huán)。同樣值得關(guān)注的是，深圳安居集團(tuán)已探索通過信托登記發(fā)行“受益憑證”為保障房融資，將資金回籠周期從20年縮短至10年，這一模式如能結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度，將進(jìn)一步優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)，降低融資成本，為住房保障體系建設(shè)注入新動(dòng)力。

綜合來看，北京試點(diǎn)案例充分證明了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的社會(huì)價(jià)值正在從精英階層向普通大眾擴(kuò)展。其應(yīng)用場景覆蓋了從特殊群體保障到養(yǎng)老金融，從慈善事業(yè)到財(cái)富傳承，再到城市更新的廣闊領(lǐng)域，展現(xiàn)出強(qiáng)大的適應(yīng)性和生命力。隨著制度完善和認(rèn)知提升，不動(dòng)產(chǎn)信托有望成為我國居民管理重要資產(chǎn)的基礎(chǔ)性工具，深刻改變社會(huì)財(cái)富的流轉(zhuǎn)和利用方式。

稅收政策不明確是當(dāng)前最突出的制約因素。不動(dòng)產(chǎn)信托登記涉及多個(gè)環(huán)節(jié)的稅收處理，但現(xiàn)行稅制并未針對(duì)信托特性作出專門安排，導(dǎo)致稅負(fù)過重和重復(fù)征稅問題。

法律配套不完善構(gòu)成了另一重障礙?！锻ㄖ贩尚Я蛹?jí)較低，且與既有法律法規(guī)存在諸多需要協(xié)調(diào)之處。現(xiàn)行《中華人民共和國信托法》已不適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)信托實(shí)踐需要，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則缺乏具體實(shí)施規(guī)范。

適用范圍有限也制約了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的普惠價(jià)值。目前的試點(diǎn)政策僅適用于“北京轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托”，將自然人受托人和其他地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)排除在外。

從技術(shù)層面看，跨部門協(xié)同機(jī)制有待加強(qiáng)。不動(dòng)產(chǎn)信托登記涉及金融監(jiān)管、自然資源、稅務(wù)、民政等多個(gè)部門，需要高效的信息共享和流程銜接。公眾認(rèn)知不足同樣不容忽視，信托概念在我國普及程度有限，大多數(shù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托的功能和優(yōu)勢(shì)了解甚少。

在制度完善方面，短期內(nèi)我們有望看到試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的快速推廣和操作細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)。稅收優(yōu)化將成為下一階段政策突破的重點(diǎn)方向，我國可能逐步引入信托稅收的“導(dǎo)管原則”，避免重復(fù)征稅。

從長期看，法律修訂和系統(tǒng)集成是不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度走向成熟的必經(jīng)之路。在立法層面，《信托法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的修訂已提上日程。在系統(tǒng)建設(shè)方面，區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用有望大幅提升登記效率和透明度。

應(yīng)用場景的持續(xù)創(chuàng)新將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托從“小眾”走向“大眾”。在養(yǎng)老領(lǐng)域，“不動(dòng)產(chǎn)信托+意定監(jiān)護(hù)”的模式可能成為解決孤寡老人養(yǎng)老問題的標(biāo)準(zhǔn)方案；在城市更新領(lǐng)域，信托工具將吸引更多社會(huì)資本參與存量資產(chǎn)盤活。

北京不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)是我國金融制度改革的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新。從微觀角度看，這一制度為解決特殊需求群體保障、養(yǎng)老金融安排等痛點(diǎn)提供了全新工具；從中觀層面看，為盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置提供了市場化途徑；從宏觀視角看，展現(xiàn)了“改革促發(fā)展、促創(chuàng)新”的制度活力。

制度的生命力在于實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)信托登記的未來發(fā)展仍需克服諸多挑戰(zhàn)。北京試點(diǎn)已經(jīng)證明，只要堅(jiān)持問題導(dǎo)向和系統(tǒng)思維，這些挑戰(zhàn)并非不可逾越。隨著制度完善和技術(shù)進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)信托將從“首都樣本”走向“中國方案”，為全球信托制度發(fā)展貢獻(xiàn)東方智慧。