2021年6月4號(hào)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深房協(xié)”）在其官網(wǎng)（www.szfzx.org）發(fā)布深房中協(xié)律字（2021）3號(hào)通報(bào)，將29名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員列入黑名單。這是繼深房中協(xié)2021年5月25號(hào)對(duì)深圳美凱龍愛(ài)家發(fā)布不規(guī)范房源廣告行為給予處分之后又一嚴(yán)格落實(shí)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，堅(jiān)持“房住不炒”的又一舉措。
為切實(shí)維護(hù)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和金融管理秩序，針對(duì)已查實(shí)直接參與違規(guī)炒房、協(xié)助套取經(jīng)營(yíng)性貸款、偽造購(gòu)房資格等違法違規(guī)行為的首批從業(yè)人員，根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘實(shí)施辦法’），經(jīng)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)自律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)2021年第二次會(huì)議審議通過(guò)，將黃雪絨等29人列入“行業(yè)黑名單”，同時(shí)抄送至相關(guān)征信機(jī)構(gòu)。同時(shí)，上述29人自被列入行業(yè)黑名單之日起，各會(huì)員單位不得聘用。
首先我們應(yīng)當(dāng)明確的第一個(gè)問(wèn)題是，深房協(xié)是由地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員組成的社團(tuán)法人，是民事主體中非利益法人的一種。因此，深房協(xié)此舉系社團(tuán)法人對(duì)內(nèi)部成員違法違規(guī)行為的一種自律懲戒措施，是民事意義上的法律行為，與公司對(duì)拒不繳納出資的股東進(jìn)行除名類(lèi)似，并非行使行政職能的行政行為。
其次，根據(jù)實(shí)施辦法第7條，將從業(yè)人員列入“行業(yè)黑名單”的行為包括：
1.參與打架斗毆等嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)整體形象事件的；
2.散布、傳播損害本行業(yè)或同行聲譽(yù)的信息，毀壞行業(yè)整體形象與聲譽(yù)的；
3.采取暴力、脅迫等不正當(dāng)手段強(qiáng)迫消費(fèi)者接受服務(wù)，或?qū)οM(fèi)者報(bào)復(fù)滋事的；
4.因電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)屢次被舉報(bào)、投訴，或因客戶(hù)舉報(bào)、投訴而進(jìn)行打擊、報(bào)復(fù)，經(jīng)自律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)審議認(rèn)定嚴(yán)重破壞行業(yè)形象的；
5.私自將客戶(hù)帶至其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)成交，或私自以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的；
6.挪用、侵占客戶(hù)房地產(chǎn)交易資金或機(jī)構(gòu)資金的；
7.私自轉(zhuǎn)賣(mài)、泄露房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房源或客戶(hù)資料的；
8.協(xié)助簽訂“ABC單”或以其他方式賺取差價(jià)的；
9.私自收取合同約定以外的費(fèi)用，或利用工作之便私自收取客戶(hù)回扣及好處費(fèi)的行為的；
10.偽造中介機(jī)構(gòu)公章、合同、票據(jù)等造假行為的；
11.協(xié)助當(dāng)事人偽造、變?cè)煜嚓P(guān)材料及信用信息，或使用偽造、變?cè)斓馁Y料及信用信息開(kāi)展業(yè)務(wù)的；
12.與一方當(dāng)事人串通，嚴(yán)重?fù)p害他人合法權(quán)益的；
13.同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的；
14.拒不執(zhí)行主管部門(mén)的行政處罰或行業(yè)組織作出的自律懲戒決定的；
15.騙取、出租、出借資格證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)及星級(jí)服務(wù)牌的；
16.違反行業(yè)相關(guān)自律性規(guī)定，被吊銷(xiāo)人員星級(jí)的：
17.因違反房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)被依法追究法律責(zé)任，或因違反行政規(guī)章，一個(gè)持牌周期內(nèi)受到兩次以上行政處罰的；
18.其他經(jīng)自律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)審定應(yīng)列入“行業(yè)黑名單”行為的。
而從深房協(xié)的通告來(lái)看，涉事人員的的違法違規(guī)行為系：
2.協(xié)助套取經(jīng)營(yíng)性貸款；
通過(guò)對(duì)比，第三種行為系實(shí)施辦法第7條的第11種行為，而對(duì)于第1、2種行為并未直接規(guī)定，因此1、2種行為應(yīng)系第7條第18種“自律委員會(huì)審定應(yīng)列入行業(yè)黑名單的行為”，該兜底條款即是為了保證在沒(méi)有具體規(guī)定時(shí)協(xié)會(huì)依然可以發(fā)揮規(guī)范市場(chǎng)主體的作用。
另外，關(guān)于從業(yè)人員“行業(yè)黑名單”的認(rèn)定，根據(jù)實(shí)施辦法第8條分為兩種途徑，一是由所屬機(jī)構(gòu)認(rèn)定并自行列入黑名單，也就是中介公司發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部員工有違法違規(guī)行為后自行列入黑名單，抄送深房協(xié)自律委員會(huì)，比如2021年1月20號(hào)，深房協(xié)作出的深房中協(xié)律字（2021）2號(hào)通報(bào)，即屬于此種途徑；二是舉報(bào)至協(xié)會(huì)自律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)。但該份通報(bào)并未像深房中協(xié)律字（2021）2號(hào)明確說(shuō)明“行業(yè)黑名單”系所屬機(jī)構(gòu)自行認(rèn)定還是舉報(bào)至深房協(xié)由深房協(xié)查實(shí)后認(rèn)定。
最后一個(gè)比較關(guān)鍵的問(wèn)題，被列入黑名單的29名從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)如何救濟(jì)。據(jù)筆者了解到的情況，目前部分涉事人員并沒(méi)有收到相關(guān)的書(shū)面的材料和認(rèn)定自己違法違規(guī)的事實(shí)，因此很多人并不清楚自己具體是什么原因被列入黑名單的，同時(shí)如果不積極申訴，涉事人員將無(wú)法在深圳從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。因此：
第一、可以進(jìn)行書(shū)面申訴，因?yàn)樯暝V是涉事人員最基本的權(quán)利。
第二、準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)材料。證明自己并未涉及直接參與違規(guī)炒房、協(xié)助客戶(hù)套取經(jīng)營(yíng)性貸款、偽造購(gòu)房資格等違法違規(guī)行為。
如申訴后，深房協(xié)經(jīng)核實(shí)認(rèn)為列入黑名單并無(wú)不當(dāng)，駁回異議申訴，涉事人員是否可以提起民事訴訟認(rèn)為深房協(xié)侵犯自己權(quán)益呢？筆者認(rèn)為是可以的，與股東被公司除名后股東要求恢復(fù)股東資格是類(lèi)似的。只是，司法對(duì)于社團(tuán)內(nèi)部的自治行為更多是尊重的態(tài)度，除非存在明顯的違法行為一般是不會(huì)推翻社團(tuán)法人內(nèi)部的自治行為的。因此對(duì)于涉事人員來(lái)說(shuō)，申訴的情況幾乎決定了自己是否還可以在深圳從事房地產(chǎn)中介行業(yè)。
最后想說(shuō)：中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員作為居間方的職責(zé)是撮合買(mǎi)賣(mài)雙方完成交易，如為了促成交易協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方搞資金、破限購(gòu)、控房?jī)r(jià)、甚至與像“深房理”這樣的機(jī)構(gòu)深度合作，這樣的中介服務(wù)就背離了撮合交易的本質(zhì)，深房協(xié)甚至相關(guān)部門(mén)查處是自然的事。堅(jiān)持“房住不炒”的大政方針和撮合交易的工作職責(zé)應(yīng)成為每一個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員的基本行為準(zhǔn)則。
作者：齊炳雨
